+7 (495) 324-05-55

Вторичная недвижимость	Новостройки

Аренда	Коммерческая недвижимость

КУПИТЬ КВАРТИРУ	ОБМЕН КВАРТИРЫ

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ	СДАТЬ КВАРТИРУ

Главным драйвером спроса на рынке недвижимости в 2020 г. станет снижение ставок. Не только и не столько ипотечных, сколько ставок по банковским вкладам и облигациям. Благодаря планомерному уменьшению ключевой ставки ЦБ доходность консервативных финансовых инструментов впервые с 2014 г. практически сравнялась с доходностью арендного бизнеса. Скорее всего, в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится еще больше, а значит, можно ждать перетока средств с депозитов в недвижимость.

Спрос vs цены в 2019 году

По итогам 10 месяцев 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 117 944 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 0,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем если за январь-апрель рынок успел прибавить 16,1%, то все остальное время покупательская активность снижалась: за май-октябрь число переходов прав сократилось на 13,7% относительно 2018 г.

Число сделок падает в основном по двум причинам. Во-первых, «виновата» высокая база прошлого года: осенью 2018 г., когда начали расти ипотечные ставки, до того снижавшиеся в течение долгого времени, активность на рынке взлетела до рекордных уровней. Во-вторых, этот ажиотаж привел к досрочному исчерпанию спроса будущих периодов, прежде всего ипотечного – люди спешили с выходом на сделки именно потому, что боялись дальнейшего увеличения ставок. В первой половине 2019 г. спрос, тоже во многом кредитный, простимулировали опасения роста цен на квартиры в связи с реформой 214-ФЗ. Как следствие, к лету 2019 г., когда ипотека вновь начала дешеветь, накопленного спроса оказалось недостаточно для существенной и продолжительной активизации рынка, не говоря о прошлогодних рекордах.

Тем не менее средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы за 11 месяцев 2019 г. увеличилась на 3,3%. Цены выросли незначительно, примерно на уровне инфляции, однако подорожание жилья в условиях падения спроса - не самое обычное явление, которое в данным случае объясняется затовариванием рынка большим количеством дорогих и переоцененных лотов по причинам скорее психологического, чем экономического характера.

Рост цен на жилье в 2019 г. простимулировало снижение ипотечных ставок. Согласно данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились с 10,13% до 9,12%, а на «вторичку» - с 10,76% до 9,97%. В конце осени банки кредитовали покупку «вторички» в московском регионе уже под 8,5-9,7%. Уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у собственников завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. Которые, однако, не соответствуют действительности: число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по данным Росреестра, упало на 12,4% с мая по октябрь. Основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 г.

Еще одним драйвером завышенных ожиданий стала программа реновации. Обещания московских властей построить «город-сад», побуждают собственников квартир в охваченных программой районах надеяться на лучшее и поднимать цены.

2020

Завышенные ожидания продавцов, не подкреплённые финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Реальный спрос, скорее всего, останется ограниченным и в 2020 г., так как роста доходов населения, который бы позволил его увеличить, пока не видит никто, кроме «новой методики Росстата». Предложение, по всей видимости, будет постепенно сокращаться в связи со снижением объемов нового строительства после 1 июля 2019 г. Однако судя по повышенному интересу девелоперов к новым площадкам в Москве (здесь даже по эскроу строить намного выгоднее, чем где-либо еще), обвального сокращения предложения не произойдет.

Тем не менее тенденция небольшого роста цен – на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится и в следующем году. Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, все же дороже тех, что пока продаются по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.

Во-вторых, Центробанк в обозримом будущем, скорее всего, продолжит смягчение монетарной политики. По прогнозам банкиров, к концу следующего года ключевая ставка опустится на 0,5-1 п.п., что окажет значительную поддержку рынку недвижимости. Еще больше подешевеет ипотека, которая в условиях стагнации доходов населения стала главным финансовым инструментом покупки жилья. Как показал 2019 г., снижение ставок обеспечивает непродолжительные всплески покупательской активности, однако без ипотеки ситуация на рынке была бы намного хуже.

Но главное, продолжится снижение ставок по банковским вкладам и облигациям, что существенно повысит привлекательность инвестиций в недвижимость.

В 2014 г., когда ставки по депозитам взлетели до 10-15% годовых, жилье практически исчезло из портфеля инвесторов. Постепенно ставки снизились, но все равно существенно превышали доходность инвестиций в недвижимость, цены на которую падали, а сдача в аренду давала в самом лучшем случае 5-7% годовых. Однако в 2019 г. ситуация изменилась: цены развернулись в рост, а доходность консервативных финансовых инструментов на фоне снижения ключевой ставки Центробанка впервые за последние пять лет упала до уровня доходности арендного бизнеса. А если сравнивать только с депозитами, то возможный доход от недвижимости даже превысил проценты по вкладам в полтора раза.

Таким образом, если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г. доходность вкладов и облигаций опустится до 4-6%. Скорее всего, это приведет к перетоку средств в недвижимость, доходность которой достигнет 10-12%, если исходить из арендной доходности порядка 5-7% годовых и с учетом роста цен на уровне инфляции (около 5%). А это уже существенно интереснее депозитов и даже отчасти облигаций.

Естественно, снижение ставок и рост цен возможны только при сохранении макроэкономической стабильности и отсутствии форс-мажоров типа резкого ужесточения западных санкций в отношении России, девальвации рубля и т.п. Такой вариант развития событий не является основным для 2020 г., однако и невероятным его назвать тоже нельзя. В ноябре 2020 г. в США состоятся президентские выборы, а это может быть сопряжено с самыми непредсказуемыми «черными лебедями» как в геополитике, так и в макроэкономике.

Новости и аналитика рынка недвижимости

ЖК «Котельнические высотки»: старт продаж ПОДРОБНЕЕ

ЖК «Афродита»: старт продаж квартир с отделкой ПОДРОБНЕЕ

Новостройки Москвы и Подмосковья

ЖК Некрасовка Москва, ЮВАО, район Некрасовка Квартиры от 5 млн руб.

ЖК Крылатский Москва, Рублевское шоссе, д. 68-70 Квартиры от 9 млн руб.

ЖК Лобачевский Москва, ул. Лобачевского, д. 118 Квартиры от 10,7 млн руб.

ЖК Тополя Москва, ул. Верхние Поля, вл. 32 Квартиры от 4,7 млн руб.

ЖК Котельнические высотки Котельники Квартиры от 4,1 млн руб.

ЖК Афродита Мытищи, пос. Мебельной фабрики Квартиры от 2,4 млн руб.

ЖК Центр-2 Балашиха, мкр. Железнодорожный Квартиры от 3,1 млн руб.

Мкр. Павшинская Пойма Красногорск Квартиры от 6,1 млн руб.

Вторичная недвижимость	Новостройки

Аренда	Коммерческая недвижимость